房产预售登记的效力

　　01 . 商品房预售登记，不得对抗法院对该房屋执行行为

　　执行房屋过户时，即便他人就该房已进行预售登记，执行法院亦可要求房管部门协助执行时注销该预售登记备案。

　　02 . 买受人预售合同登记备案，不能排除法院强制执行

　　商品房预售合同登记备案，不等同于物权预告登记，不足以排除法院对登记在房地产开发商名下房屋的强制执行。

　　03 . 转让预售登记房，买受人要求预告登记，不予支持

　　转让仅预售登记的房屋，因转让人未取得所有权，买受人要求办理预告登记的，由于客观上不能实现而不予支持。

　　04 . 因冒用签名撤销预售合同登记，房管部门不予赔偿

　　购房人因出卖人冒用签名单方申请撤销商品房预售合同登记备案后“一房二卖”导致的损失，房管部门不应赔偿。

　　05 . 预售登记备案，系债权公示，不发生物权公示效力

　　商品房预售登记备案非物权意义上登记备案而是一种行政管理手段，仅具有债权合同公示而不发生物权公示效力。

　　规 则 详 解

　　01 . 商品房预售登记，不得对抗法院对该房屋执行行为

　　执行房屋过户时，即便他人就该房已进行预售登记，执行法院亦可要求房管部门协助执行时注销该预售登记备案。

　　标签：房产执行|预售房屋|房屋买卖|房屋预售|预售登记

　　案情简介：2016年，生效判决判令开发公司为余某办理房屋过户手续。执行程序中，法院按房管局内部规定，在协助执行函中，要求房管局协助注销郑某所办理的商品房预售合同登记备案。郑某提出执行异议。

　　法院认为：①依《城市房地产管理法》第45条第2款、《城市商品房预售管理办法》第10条第1款规定，商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，不具备物权公示效力。本案生效判决主文明确案涉商品房物权应登记至余某名下，故本案执行标的内容是具有物权公示效力的行为，即条件成就时房地产管理部门为余某办理权属登记，协助执行通知书内容亦应与之对应。②房管局对郑某办理的商品房预售合同登记备案是否需要注销后才能为余某办理权属登记，此属于该职权部门内部工作管理规定范畴，与法院执行行为并无实质关联。裁定支持余某异议请求。

　　实务要点：执行法院执行被执行人房屋时，即便他人就该房屋已进行预售登记，法院亦可要求协助执行的房管部门同时注销该预售登记备案。

　　案例索引：广西北海中院2017年4月21日“郑松等诉余拼等房屋买卖合同纠纷执行案”，见《商品房预售合同登记备案不产生登记请求权的物权效力》(韦民，广西北海中院执行局)，载《执行工作指导·第六届中国执行论坛获奖论文选登》(201703/63:168);另参阅最高人民法院(2016)最高法民申1234号“郑松等诉余拼等房屋买卖合同纠纷案”，载《中国裁判文书网》(20160819)。

　　02 . 买受人预售合同登记备案，不能排除法院强制执行

　　商品房预售合同登记备案，不等同于物权预告登记，不足以排除法院对登记在房地产开发商名下房屋的强制执行。

　　标签：房产执行|买受人优先权|预售登记|预告登记

　　案情简介：2011年，建筑公司诉请开发公司支付工程款，并申请查封了开发公司名下房屋。2013年，建筑公司依调解书申请强制执行开发公司房产时，龙某以其2010年全款购买该房、已办理预售合同登记备案为由提出案外人执行异议。

　　法院认为：①龙某与开发公司虽签订商品房买卖合同，但至今未办理房屋过户登记手续，龙某亦未提供证据证实本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力其他情形，故案涉房屋所有权并未转移至龙某名下，龙某对房屋不享有所有权，仅享有要求开发公司交付房屋的债权请求权。②最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”故对已办理商品房买卖预告登记的商品房，法院不得执行，但商品房预售合同登记备案不等同于物权预告登记，不具备物权预告登记的法律效力。买受人仅以商品房预售合同已经备案为由，主张排除人民法院对登记在房地产开发商名下的房屋的强制执行的，不予支持。判决许可执行案涉房屋。

　　实务要点：商品房预售合同登记备案不等同于物权预告登记，不具备物权预告登记的法律效力。买受人仅以商品房预售合同已备案为由，主张排除法院对登记在房地产开发商名下房屋强制执行的，不予支持。

　　案例索引：湖南高院(2017)湘民终100号“某工程公司与龙某等执行异议纠纷案”，见《湖南省第三工程有限公司诉龙清文、湘西自治州天之丰房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉案——商品房预售合同登记备案不具备物权预告登记的效力》(肖芳)，载《人民法院案例选》(201712/118:112)。

　　03 . 转让预售登记房，买受人要求预告登记，不予支持

　　转让仅预售登记的房屋，因转让人未取得所有权，买受人要求办理预告登记的，由于客观上不能实现而不予支持。

　　标签：房屋买卖|转售房|抵债房|预售登记|预告登记

　　案情简介：2010年，科技公司与开发公司签订抵债协议，约定开发公司就购买并办理预售登记的实业公司商铺抵偿科技公司代理费。2013年，科技公司据此诉请开发公司办理案涉商铺预告备案登记手续。

　　法院认为：①建设部《房屋登记办法》第67条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。”第72条规定：“申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权转让合同;(四)转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书;(五)当事人关于预告登记的约定;(六)其他必要材料。”科技公司主张的要求开发公司为其办理涉诉商铺预告登记诉请应属于房屋所有权转移预告登记。按上述法律、法规规定，开发公司要办理房屋所有权转移预告登记，前提条件是取得房屋所有权证书，而本案中开发公司还未取得涉诉商铺所有权，现科技公司要求开发公司办理涉诉商铺预告登记客观上不能实现。②从科技公司提供的房产档案可证实，涉诉商铺登记类别为预售合同登记备案，与《房屋登记办法》及《物权法》中规定的预告登记并非同一种类，故对科技公司认为其已完成了涉诉商铺预告登记的诉讼理由，法院不予采纳。科技公司不能在开发公司与实业公司预售合同登记备案之上再设立预告登记。科技公司可待预告登记条件具备后，再行主张其权利。判决驳回科技公司诉请。

　　实务要点：转让仅办理预售登记的房屋，因转让人未取得所有权，买受人要求办理预告登记，由于客观上不能实现而不予支持。

　　案例索引：新疆乌鲁木齐中院(2014)乌中民四终字第372号“某开发公司与某科技公司合同纠纷案”，见《新疆维泰开发建设(集团)股份有限公司与新疆银河科技发展有限公司合同纠纷案(预售合同登记备案与预告登记的认定)》(曾敏)，载《中国审判案例要览》(2015商:124)。

　　04 . 因冒用签名撤销预售合同登记，房管部门不予赔偿

　　购房人因出卖人冒用签名单方申请撤销商品房预售合同登记备案后“一房二卖”导致的损失，房管部门不应赔偿。

　　标签：权属登记|预售登记|行政诉讼|民间借贷|借款合同|合同性质

　　案情简介：2013年，开发公司向曹某借款，并以签订商品房预售合同并备案方式作为担保。因其后开发公司冒用曹某签名办理撤销预售合同备案登记，曹某以行政行为违法为由诉请赔偿其购房损失。

　　法院认为：①依住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)等规定，对已签订商品房预售合同并完成网上备案的，应在双方协商一致基础上解除合同，并需向房管部门递交申请，才可撤销登记备案。同时，行政参与原则系行政程序基本原则之一，而合同登记备案系办理预告登记前提，对购房人可期待权具有一定影响。本案中，规划局在曹某未到场，且未审核开发公司提交的申请中买受人曹某签名是否为其本人所签情形下，即作出撤销登记备案行为，不仅主要依据不足，亦违反行政参与原则。②依《国家赔偿法》第36条规定，对公民、法人或者其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。本案中，曹某直接损失非因不能取得案涉房屋物权而产生。依最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款规定，对当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，债务人到期不履行债务的，法院支持债权人的诉请为借贷合同本金及利息的请求权，而非买卖合同标的物请求权，故曹某主张的直接损失非因购买案涉房屋权利落空而引发，其要求规划局就撤销登记备案予以赔偿缺乏权利基础。③预售合同登记备案系一种行政管理制度，对当事人履行合同不产生确定效力，未使预售合同双方产生新的民事权利义务，亦未使预购人获得物权公示及对抗第三人的效力，故规划局所作撤销登记备案行为，与曹某诉称借款合同之债和买卖合同之债得不到保障并无直接因果关系，判决驳回曹某诉请。

　　实务要点：因商品房预售合同登记备案对预售合同效力不产生影响，基于国家赔偿对直接损失赔偿原则，因出卖人冒用签名单方申请撤销预售商品房合同登记备案后“一房二卖”导致的损失，房管部门不承担赔偿责任。

　　案例索引：江苏南通中院(2016)苏06行终435号“曹永锡与江苏省如皋市规划局、如皋市永华置业有限公司行政诉讼案”，见《商品房预售合同登记备案的司法审查》(张祺炜)，载《人民司法·案例》(201705:91)。

　　05 . 预售登记备案，系债权公示，不发生物权公示效力

　　商品房预售登记备案非物权意义上登记备案而是一种行政管理手段，仅具有债权合同公示而不发生物权公示效力。

　　标签：房屋行政诉讼|权属登记|预售登记|债权公示|物权公示

　　案情简介：2005年，李某与开发公司签订商品房购房合同。2007年，开发公司办理初始产权登记。2010年，生效判决判令开发公司协助李某办理过户手续。2011年，执行程序中，法院向住建委发协执函后，住建委以开发公司在2004年与刘某签订预售合同并办理预售登记备案手续为由拒办过户。2012年，李某起诉住建委，要求撤销为刘某办理的预售登记。

　　法院认为：①根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《北京市城市房地产管理办法》等相关法律、法规、规章规定，预售登记备案并非物权意义上登记备案，其法律价值只在于通过行政管理手段，来保护商品房交易安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的实现。登记备案与否不仅对商品房买卖合同效力无影响，更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。②本案中，被诉预售登记备案行为发生于2004年，当时《物权法》尚未颁布，只有预售登记备案制度而无预告登记制度，故被诉预售登记备案行为只是开发商根据《城市房地产管理法》规定，单方对于商品房买卖合同进行的一项债权合同公示行为，根本不发生物权公示效力。该登记备案行为只是登记备案机关防止开发商一房多卖而采取的一项行政管理措施，此行为不仅不会对有关房屋产生物权公示效力，甚至不会对有关商品房买卖合同效力产生影响。只是在开发商不进行登记备案时，有关行政管理机关有权对开发商进行行政处罚。在2007年10月1日《物权法》实施后，自动赋予本案被诉预售登记备案行为以所谓预告登记行为的法律效力，但开发商在2007年9月时已取得有关住宅小区整体楼房初始登记，预告登记的3个月法定期限亦应自此时开始计算，但开发商并未在有关期限内进行产权转移登记，故即使赋予其所谓预告登记法律效力，到本案行政诉讼发生时，亦因超过法定期限而丧失。③李某虽与本案被诉预售登记备案行为不具有法律上利害关系，但其依法院生效民事判决书，具有要求房管部门为其办理涉案房屋产权转移登记的权利，故其虽不能通过本案保护其合法权益，但仍可通过要求房管部门履行房屋转移登记法定职责等其他途径保护其合法权益。因法院审理过程中，房管部门已依法院有关协助执行通知书及生效民事判决书，将涉案房屋产权转移登记给李某，李某撤回起诉，故裁定准予李某撤诉。

　　实务要点：预售登记备案并非物权意义上登记备案而是一种行政管理手段，预售登记备案行为仅具有债权合同公示效力，根本不发生物权公示效力。

　　案例索引：北京石景山区法院(2012)石行初字第1号“李某诉北京市住房和城乡建设委员会商品房预售登记备案纠纷案”，见《商品房预售合同登记备案不具有物权公示效力》(滕恩荣)，载《人民司法·案例》(201310:108)。

　　天同码来源于《执行工作指导》2017第3辑总第63辑《人民法院案例选》《中国审判案例要览》《人民司法·案例》规则要述