【案情】

　　２０１０年１２月１１日，孙某与熊某签订一份店面租赁合同，合同约定“熊某承租孙某店面两只，每只店面租金１５００元／月，从２０１１年１月１日至２０１１年１２月３１日”。孙某因店面需自用故于２０１１年１２月１日找到熊某要求熊某在２０１２年１月１日前空出店面。但遭到熊某的拒绝，熊某指出孙某的这２只店面没有建设工程规划许可证，系违法建筑，双方签的租赁合同为无效合同。熊某称若要空出店面孙某需退还我已给付的店租、给付空店转让费和需另行租店的费用、转让费的损失。

　　【分歧】

　　对于该租赁合同是否有效及孙某是否需要赔偿熊某的损失有以下几种观点：

　　第一种观点：合同是有效，因该合同系双方真实意思表示，且合同内容已履行完毕，现合同约定的租赁期限届至，合同当然的解除，故孙某不需赔偿熊某损失。熊某亦因合同的解除不能再占有使用店面，需空出店面且支付租店租金，

　　第二种观点：合同是无效的，因为该合同标的系违法建筑的，进而导致合同无效。无效的合同自合同签订始即无效，故熊某需空出店面，而孙某需退还已收取的店租并赔偿熊某因合同无效而产生的损失。

　　第三种观点：合同是无效的，但合同已履行完毕，故孙某不需返还店租。熊某的损失并不是因合同无效而导致的，故孙某亦不需赔偿熊某的损失。

　　【管析】

　　笔者赞同第三种观点，理由如下：

　　一、合同是无效的。首先该合同虽系双方真实意思表示，但因该合同标的即该建筑物系违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因该店面未取得建设工程规划许可证，故根据法律的规定，可认定该份租赁合同系无效合同。

　　二、因孙某与熊某签订的合同系无效合同，故因租赁店面所支付的费用亦不能称为租金，而应称为店面占有使用费，且孙某不需退还熊某已交付的店面占有使用费。虽《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但同样，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。这是一个针对房屋租赁合同的特别规定，根据特别规定优于一般规定优先适用原则，该案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即孙某不需返还已收取的店面占有使用费。

　　三、孙某亦不需赔偿熊某需另行租赁店面所支付的店面转让费和租店费。虽然该合同无效，但其合同的效力所遍及的期间应仅为合同约定的履行期间，并不是只要合同无效，无论合同期内和期外的损失都需按过错责任承担责任。事实上，合同无论有效无效均需从合同本身考虑，不能脱离合同而发生的合同之外。故本案合同无效的效力仅及于合同履行期内发生的事实所导致的损失，熊某主张的空店转让费及另行租店费均不属于在合同履行期内发生的事实，即不属于因履行无效合同而产生的预期可得利益损失，且事实上该案合同已实际履行完毕，其合同利益并未受损，故熊某的主张没有事实与法律依据。

　　综上所述，该租赁合同系无效合同，熊某应空出店面并支付已经使用店面的占有使用费，孙某不需赔偿熊某的损失。（来源：抚州法院网  作者：南城县人民法院　许东波）