【案例分析】某房产公司开发了某小区，约定交楼日期为2014年1月1日前，到期未能交房。2014年4月23日，房产公司在某日报刊登收楼公告，业主拒不收楼，由此引发纠纷。业主向约定的某仲裁委约会申请仲裁。房产公司认为，延迟交楼是事实，是由于政府原因导致，同时，公告收楼后，业主不收楼，应当视为实际收楼时间。仲裁庭查明，房产公司未取得涉案楼房竣工验收合格证明，那么，延迟交楼是否是房产公司为配合政府的命令或政策而导致成为本案最具争议得焦点。何继成律师作为业主方仲裁代理律师认为，房产公司提交的与县政府签订的《XXXX市政项目代建投资承揽合同》，不管从标题还是实际内容看，均是平等主体的民事加工承揽合同法律关系，不存在命令或政策范畴，房产公司也没有举证证明政府对涉案房产作出了命令或者政策，且要求房产公司配合从而导致延迟交房，因此，房产公司延迟交房不符合约定和法定的免责事由，应当依约定承担违约责任。（本文为何继成律师原创文章，受著作权法调整，欢迎转载，需注明出处等）

　　以下为何继成律师在仲裁程序的代理词摘要。

　　本案争议焦点有二：

　　一、延迟交房是否具有约定或法定免责事由?

　　【双方约定】双方签订的《商品房买卖合同》“第八条：交付期限 (第二款)如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起7日内告知买受人的;2、行政机关指定变更规划，采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因; 3、合同签订后，为配合政府发布的命令及其其他直接影响项目进展的政策要求影响工程进度的”。

　　(一)没有发生不可抗力。该第1条实质是法定免责事由，合同只是增加约定了“告知”的具体“期限” 义务罢了。

　　(二)行政机关没有变更规划等。

　　(三)被申请人认为“具有配合政府发布的命令和政策影响了工程进程”，本代理人认为不成立。

　　1、被申请人没有明确提出是哪级政府，从被申请人提交的证据推定是指“X县人民政府”。

　　2、被申请人为支持自己的抗辩，提交了如下证据：(1)被申请人与X县人民政府签订的《XXX路市政项目代建投资承揽合同》的复印件，标题和实质内容可以证明是平等主体的加工承揽合同法律关系，是市政道路建设合同，而不是“命令”，也不是“政策”;(2)为按时完成上述加工承揽合同，被申请人又向X县人民政府提交了《关于请求加快XXX路拆迁的报告》、《关于落实市政工程XXX路项目拆迁工作的请示报告》、《关于XXX路落实拆迁的情况报告》的复印件，主要是为证明这是政府行为，政府没有履行义务，被申请人也可以延迟交房。本代理人认为，这些证据均无原件核对，对其真实性不予认可;其次，即使是真实的，其只能证明被申请人为早日完成XXX路的加工承揽合同,向X县人民政府提出了全面履行《XXX路市政项目代建投资承揽合同》义务的请求，是另外一个法律关系，与涉案房产的交付没有因果关系，其主要或关键证据是X县人民政府并没有下达“命令”或出台“政策”要求被申请人延迟交房以配合政府工作。

　　因此，被申请人认为是“为配合政府命令和政策才延迟交房”的证据不足，抗辩理由不成立。

　　【法定免责事由不存在】在被申请人对涉案房产施工过程中，当地没有发生地震、战争、自然灾害等不可抗力的免责事实。

　　二、交房时间及违约期限如何确定?

　　被申请人认为，其于2014年4月23日在《X州日报》刊登了《XXXX小区交房通知》，申请人未按照告知时间收楼，该日视为收楼日。本代理人认为，被申请人未取得“竣工验收合格”证明，根据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第27条“第二款 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，交付的条件没有成就，申请人有权拒绝收楼 ，因此，被申请人交楼的时间抗辩不成立。

　　根据《商品房买卖合同》“第九条 出卖人逾期交房的违约责任 (第一款)除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(2)……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之六的违约金。《商品房买卖合同》第八条：交付期限 2014年1月1日前……”的约定，被申请人承担的违约责任的期限应当从2014年1月2日起到申请人收楼之日止。

　　附所有申请人信息、违约金计算一览表(略)。

　　                                           代理人：何继成