【案情简介】

　　五年前，杨某将自家旧房出租给熟人李某，双方没有签订书面租赁协议，五年来李某定期将房租按月交付给杨某，李某一直将该房屋当做自家房屋居住使用，双方相安无事。这段时间来，楼市火爆，杨某动了心思将旧房出售，遂找到李某商量终止租赁并腾退房屋，李某不同意。杨某回家后，有人支招，起草一份“解除口头房屋租赁合同通知书”，要求李某在一周内将房腾回。谁料李某拒收这份通知书，那么，杨某能否解除口头租赁协议？

　　【法律分析】

　　根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案例中，杨某和李某之间的租赁合同即为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，经补充约定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　由于双方没有补充约定剩余租期，杨某可以随时解除合同，由于法律没有规定解除合同必须采取书面形式，杨某口头通知李某解除协议即可，李某拒收“通知书”不影响协议解除。但是根据法律规定，杨某必须给李某留有合理期限腾退房屋。后经过司法所耐心调解，杨某认识到自己要求李某一周内腾房的行为不仅于法无据，也伤害了和李某的多年感情。双方解开心结后，杨某将房屋以略低于市场价格的形式出售给了李某。

　　【相关知识】

　　房屋租赁合同在民法上属于转移财产使用权的范畴，即合同一方将自己所有的财产（房屋）交给合同另一方占有、使用及收益，同时，使用方向交付方支付相应的租金。租赁合同中的使用方并没有房屋的所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条规定的内容可知，城市房屋租赁合同为要式合同，应当签订书面的租赁合同。但在现实生活中，也会存在着很多口头房屋租赁合同并实际履行的情况。

　　口头租赁合同因为随意性、变动性、不确定性较大，所以会存在着不少风险。我国相关法律对于口头租赁合同的效力也作出了相应的规定，这些都适用于房屋租赁合同。

　　《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

　　由以上法律规定的内容可知，口头房屋租赁合同未采用书面形式的视为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同的双方当事人而言，其均有权可以随时解除合同，双方均享有任意解除权，不以对方违约为要件，解除合同的当事人如果是出租人，则其应当在合理期限之前通知承租人。