一、概念

　　广义概念：国有土地使用权发生转移的所有行为，即以出让、划拨方式取得的国有土地使用权的转让及国有土地使用权出让、划拨本身等。

　　狭义概念：以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

　　二、国有土地使用权转让方式

　　(一)转让方式

　　1、出售;2、交换;3、赠与;4、以土地使用权作价出资或入股;5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房;6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;7、以房地产抵债的;8、其他(继承)。

　　(二)法律依据：

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990.5.19)第19条;

　　《城市房地产转让管理规定》(2001.8.15)第 3 条;

　　《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(1995.12.27)第18条;

　　《土地管理法实施条例》(1999.1.1)第 29 条;

　　《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》(1998.9.9)。

　　三、国有土地使用权转让与出让之区别

　　(一)主体不同。

　　出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;

　　转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

　　(二)行为性质不同

　　根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。

　　(三)转移条件与程序不同

　　出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

　　(四)交易市场不同

　　出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。

　　Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项一、国有土地使用权直接转让

　　(一)国有土地使用权转让条件。

　　除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

　　1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

　　(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

　　(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

　　(2)领有国有土地使用证;

　　(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

　　(4)经有批准权的人民政府审批。3、法律依据：

　　《房地产管理法》第 38 条、第 39 条

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条

　　(二)国有土地使用权转让程序

　　1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序

　　(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;

　　(2)向县以上国土部门提交转让申请;

　　(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价;

　　(4)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;

　　(5)登记发证。2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序

　　(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;

　　(2)向县以上国土部门提交转让申请;

　　(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求;

　　(4)受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家;

　　(5)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费;

　　(6)登记发证。

　　(三)国有土地使用权转让应注意事项

　　1、必要的权属调查和资信能力调查。

　　转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

　　转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

　　2、有关评估事宜咨询。

　　根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

　　3、有关税费负担的咨询

　　转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

　　4、关于国有土地使用权转让担保问题。

　　拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

　　国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。

　　5、权属变更程序与支付转让价款的相互制约。

　　因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

　　6、土地用途及相关用地条件的变更

　　国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

　　7、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。

　　根据有关法律规定，国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让，故国有土地使用权的转让往往是与地上建筑物或附属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上的建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视

　　8、应当关注的司法解释

　　不具备转让条件的，起诉前获得的，均为有效。