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签订改变土地用途的合同是否有效？
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- 发布日期：2018-10-13 08:57:15
- 来源：深圳律师网
- 作者：何继成
《中华人民共和国土地管理法》第4条是对“土地用途管理制度”的规定，其中第4款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，该款规定是强制性规范是没有问题的，那么，是效力性强制规范还是管理性强制规范？由于不同的规范对合同的效力将产生不同法律后果，因此，有必要对该条规范进行剖析。
对该规范存在两种不同的观点。一种观点认为，是管理性规范，理由是《土地管理法》标题开宗明义就是对“土地管理”的规范，当然是管理性规范；另一种观点认为，该规范是效力性规范，理由是该条款是土地利用的制度，不仅仅是行政机关行政的依据，更是民事主体的义务。
笔者认为，该条款既是管理性也是效力性强制规范。
一方面行使土地管理职能的行政机关、村民小组、村民委员会，应当根据总体规划的用途行使管理职能，是法律授权管理的依据，对于管理者而言，如果不严格遵守该条款的规定，是渎职或者滥用职权、超越职权的行为，可能面临行政处罚或刑事处罚，而善意取得土地权利的第三人则可以依据《物权法》善意取得规定享受权利，就此而言，该条款是管理性强制规范，不导致合同无效，善意第三人可以取得土地权利。
另一方面，《土地管理法》立法目的不仅仅是对土地的管理，更重要的是要合理利用土地，其第1条“为了加强土地管理......合理利用土地，切实保护耕地......”因此，凡是利用土地的，就必须严格按照规划使用土地，否则，将很难实现立法目的，不能达到法的实现，因而又是效力性强制规范， 如果当事人签定的合同有改变用途的条款，该条款无效，合同当事人不能享受合同约定的权利。
对该规范存在两种不同的观点。一种观点认为，是管理性规范，理由是《土地管理法》标题开宗明义就是对“土地管理”的规范，当然是管理性规范；另一种观点认为，该规范是效力性规范，理由是该条款是土地利用的制度，不仅仅是行政机关行政的依据，更是民事主体的义务。
笔者认为，该条款既是管理性也是效力性强制规范。
一方面行使土地管理职能的行政机关、村民小组、村民委员会，应当根据总体规划的用途行使管理职能，是法律授权管理的依据，对于管理者而言，如果不严格遵守该条款的规定，是渎职或者滥用职权、超越职权的行为，可能面临行政处罚或刑事处罚，而善意取得土地权利的第三人则可以依据《物权法》善意取得规定享受权利，就此而言，该条款是管理性强制规范，不导致合同无效，善意第三人可以取得土地权利。
另一方面，《土地管理法》立法目的不仅仅是对土地的管理，更重要的是要合理利用土地，其第1条“为了加强土地管理......合理利用土地，切实保护耕地......”因此，凡是利用土地的，就必须严格按照规划使用土地，否则，将很难实现立法目的，不能达到法的实现，因而又是效力性强制规范， 如果当事人签定的合同有改变用途的条款，该条款无效，合同当事人不能享受合同约定的权利。
