【案例】

　　杨某与李某系同居关系，在同居期间共同出资购得住宅一套。后二人感情恶化，李某趁杨某外出务工之际在杨某不知情的情形下擅自与钱某签订房屋买卖合同，将杨某名下住宅以十五万元的价格转让并交付给钱某。该不动产因房管部门因素未办理物权登记。杨某得知房屋被卖，向法院提起诉讼，请求确认李某与钱某买卖房屋的合同无效。

　　【分歧】

　　审理中，对于杨某的诉讼请求能否支持产生分歧。一种观点认为，该不动产虽系李某与杨某共同财产但钱某系善意取得，为维护交易的稳定性应驳回杨某的诉讼请求；另一种观点认为该不动产系杨某与李某二人共同共有财产，李某不能单独处分，钱某不具备善意取得的条件，应支持杨某的诉求。

　　【评析】

　　笔者同意第二种观点，原因如下：

　　一、李某无权单独处分该不动产。所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有人对共同共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。法律赋予了每个共有人以平等的权利、地位，共有人的这种义务是为了约束共有人保持共有财产的完整性和统一性而设立的。杨某与李某同居期间共同出资购买不动产就是共同共有的典型。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”可见处分共同共有的动产和不动产，应全体共同共有人同意。如未经全体共同共有人同意处分共有物，此行为将是无处分权行为。因此，李某无权单独处分该不动产。

　　二、共有人擅自处分共同共有不动产合同无效。依据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》（试行）第八十九条的规定，共同财产在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《合同法》第五十一条也规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即无权处分合同需要有权主体追认或者无权主体事后取得处分权才能有效，在这之前处于效力未定的状态。当有权主体拒绝追认或无权主体事后未取得处分权的情形下，该合同无效。共同共有人擅自处分共有不动产，没有征得其他共有人的同意，其处分行为属于无权处分，其效力待定，当其他共有人明确反对时，其处分行为即为无效。另外，按照物权优于债权的理论，因为未进行产权变更登记，第三人基于合同约定的债权亦不能对抗不动产共有人享有的所有权。

　　三、钱某的行为不构成善意取得。善意取得亦称即时取得，指无权处分他人财产的人在不法将其占有的他人财产转让给第三人后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，则其取得该财产的所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。根据该规定，善意取得必须具备五个条件：一、部分共有人实施了无权处分的行为；二、第三人（买受人）善意且无过失；三、善意的准据时点为取得房产所有权当时；四、第三人支付了相应对价；五、不动产已作产权变更登记。本案情形因没有具备不动产变更登记的要件，说明不动产交易行为未完成，第三人未取得不动产所有权，若系善意无过失且支付了相应对价，因未“取得”，则不发生适用善意取得的问题。

　　本案中，钱某基于对李某描述的信赖在未尽必要审查的情形下与李某签订了房屋买卖合同，虽然支付了合理对价，但其在物权登记完成之前甚至不动产买卖合同订立之初即已发现杨某为该房屋的共同共有人，李某无权单独处分该共同财产。如果此时再主张继续履行合同，钱某对于部分共有人擅自处分共有不动产的行为属于无权处分已经明知，主观上已不具有善意。又因物权登记客观上并未实际完成，该不动产物权在法律上并未发生转移，因此钱某的买卖行为不符合《物权法》关于不动产善意取得的主、客观要件，不具备善意取得的条件。

　　综上，本案应判决支持杨某的诉讼请求。（来源：清河区法院网  作者：戚义勇）