摘要：换房流程复杂，不同环节可能相互交叉，时间节点、违约风险，是两个最为常见的重点问题，也是经纪人经常面临的问题。本文介绍相关知识供您参考！

　　１、换房，选择先卖后买还是先买后卖？

　　对想要买的房子和想要卖的房子，以及自己的资金情况有所了解后，下一步是考虑先卖后买还是先买后卖。

　　资金不够付首付款时，应选择先卖后买的方式换房；在市场稳步、房价上涨、房源竞争比较大的时候应选择先买后卖。

　　（１）先卖后买

　　先卖后买，手里有了足够的资金支付购房款，但也面临着房价上涨，迟迟买不到想买的房子，因此而无处居住或只能租房居住的问题。此种情形下，建议和买家协商，延长交房时间，或者说通过“返租”方式来解决住房问题。

　　（２）先买后卖

　　先买后卖，必须要有购房资质，再者，若旧房迟迟未能卖出，则会导致买入的房子被认定为二套房，首付款、贷款均受影响的风险。为减少先买后卖带来的风险，应与卖家协商在签订买房合同中尽量给自己留出足够长的付款时间，留出的时间越长，旧房卖出的时间越充裕，避免旧房短时间内卖不出去带来的资金风险。

　　２、换房时该找中介吗？

　　房产中介，是指为购房者和买房者牵线搭桥，帮助完成房屋交易，并从中收取报酬的中间人。换房时，为什么要找中介呢？

　　（１）换房流程复杂。换房涉及卖旧买新，对换房者而言，既要将已有住房对外出售，又要将想买的房产买入。一卖一买涉及到的不仅仅是资金问题，还有各种税费，贷款等问题，找中介来帮忙操作，虽然会花费中介费，但能够省时省力。

　　（２）换房时找中介帮忙，能够更好地把握换房的节奏。换房时，往往不知道是先卖后买，还是先买后卖，还是买卖同步进行。找专业的中介，帮忙分析自己的现状，能够更好地选择换房的方式，掌握换房的节奏。

　　（３）换房时找中介，资金有保障。对换房者来说，因资金困难，需要用卖旧房的钱来支付买房的首付。如此一来，卖房的交易安全和买房的交易安全同样重要，交易中既要确保买家的钱到账，又要确保自己付给卖家房款后能够顺利买到房子，为此，资金的安全显得特别重要。通过中介交易，可选择资金监管方式，确保交易安全。

　　（４）中介客户多、房源多，卖房买房可选择余地大。随着经济的发展以及人们交易安全意识的提升，通过中介交易的业主越来越多，通过中介卖房和买房，从中更能挑选出适合自己的交易对象及房产。

　　３、换房有什么风险？

　　（１）换房中的时效风险

　　Ａ、付款时效。换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。

　　Ｂ、交房时效。如果卖方没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。因此，一定要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后１个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。

　　Ｃ、户口迁出时效。有可能房子已经买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁不走，导致买方户口无法迁入。因此，一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦，建议最好去房屋所属派出所核实户口问题。

　　（２）换房中的资金风险

　　Ａ、交易资金安全问题。从交易顺序来看，前后付款一般包括：定金、首付款、尾款、税费等几笔，存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用，导致交易无法进行，购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商，进行资金监管。能够更好的保障资金安全，也是规避资金交易风险的良好对策。

　　Ｂ、资金无法按时到位，签订购房合同，旧房卖不出，购房资金难到位。

　　（３）换房中的违约风险

　　Ａ、卖方违约。卖房出现违约情形时，应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价的２０％向买方支付违约金。

　　Ｂ、买方违约。买方出现违约情形时，应该在违约行为发生１５日之内，以房屋总价的２０％想卖房支付违约金，买方已向卖方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。

　　４、换房过程中有哪些必须注意？

　　换房流程复杂，不同环节可能相互交叉，时间节点、违约风险，是两个最为常见的重点问题，也是经纪人经常面临的问题。

　　（１）时间节点

　　名下有没有房，有几套房，需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售，办理完“过户”这个动作之后２到３天，名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。

　　应该怎么做？

　　如果要腾购房资质、享受税费优惠等，一定要将旧房先办理过户，再办理新房网签。

　　（２）违约风险

　　很多换房者因为资金不充足，需要用出售旧房的尾款来付首付，购买新房。但是很多情况，由于尾款不能按照约定到账，导致换房者违约。

　　５、换房要掌握的技巧有哪些？

　　作为换房族，换房要根据不同的情况具体分析：

　　（１）有房有贷有资金

　　央行、住建部、银监会联合下发通知：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于４０％。目前广州的政策是，名下有房贷未结清，申请二套房贷款，商业贷款最低首付比例为７０％。现在还清贷款又可以享受基准利率，如果手头有闲置资金的话，可以将房贷还清，再申请优惠利率的房贷购买新房，这样就可以节省一大笔利息支出。

　　（２）有房无贷无资金

　　对于房贷已经还清手头又没有闲置资金的换房者来说，走先卖后买的改善性路线比较划算，卖房后由于自己无房，将卖房款作为首付，其余部分还可以享受新政策优惠利率，达到改善的需求。

　　（３）有房无贷有资金

　　对于有房贷款已经还清的购房者来说，考虑到目前楼市因素或者不急于卖房，也可以通过新政享受优惠利率，购买第二套房。原有房产则可等待更好时机考虑卖出。