【案情】

　　张某与王某签订房屋买卖合同，约定将其所有的房屋卖给王某，总价款８０万元；王某在合同签订时向张某支付定金１０万元，合同签订之日起一个月内付清房款；如张某违约，则需向王某返还２０万元；如王某违约，已付的１０万元定金则归张某所有。合同签订后，经张某同意，王某支付了６万元现金，并向张某出具一张４万元欠条。后张某反悔，不想将房屋卖给王某。王某遂诉至法院，要求张某按照合同约定赔偿其２０万元。

　　【分歧】

　　本案的争议焦点为：王某给付张某欠条的行为应否视为对定金的给付。

　　第一种意见认为，王某支付６万元定金，在征得张某同意后，向张某出具４万元欠条的行为，实际是对剩余未支付的４万元定金的替代性处理，张某也已实际取得对王某的４万元债权，应视为王某依约支付了合同约定的全额定金，且双方约定的定金亦未超过合同标的额的２０％，故根据公平原则和合同意思自治原则，应支持王某诉求。

　　第二种意见认为，王某实际交付的定金数额为６万元，另外４万元虽出具了欠条，但并未实际交付，应视为对定金合同的变更，故只能按已支付的６万元定金支持王某诉求。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　１．从法律规定来看，定金罚则的适用以定金合同的成立生效为前提。担保法第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。定金合同是实践性合同，其成立不仅须有双方当事人的合意，也应有定金的现实交付，并以实际交付的定金数额来确定合同数额。本案王某实际交付的定金数额为６万元，另外４万元虽出具了欠条，但并未实际交付，应视为双方就定金合同进行了变更。

　　２．从法律效力来看，定金欠条不适用定金罚则。王某虽然就４万元定金向张某出具了定金欠条，但是本案欠条的基础法律关系是房屋买卖合同关系，在双方已就定金合同进行变更，且主合同没有履行，王某一直没有支付该欠款的情况下，王某所出具的欠条也就失去了其存在的事实和法律基础。因此，不应支持王某依据欠条主张双倍赔偿的诉求。

　　３．从价值效果来看，给付欠条不视为对定金的给付更有利于维护市场交易秩序。定金合同最重要的法律特征就是担保手段上的惩罚性，其作为担保方式，所担保的对象就是合同当事人的履约合意，并以适用定金罚则为手段实现担保目的，这就要求当事人在订立定金合同后应及时交付，以确保主合同的履行，规范市场行为。本案因张某违约导致买卖合同无法履行，则应承担相应法律后果，故应按照６万元来计算王某的主张，即由张某返还王某１２万元。​（来源：中国法院报  作者：金磊）