导读：对物权的处分权只有物权所有人才有权处分，其他人的处分，必须得到物权所有人认可或追认。无处分权人擅自处分他人的财产未得到物权人的追认，那么处分行为无效。本案中的当事人出卖儿子的房屋，这样的行为是无权处分还是表见代理呢?

　　案情

　　湖北省竹溪县刘某夫妇外出打工已六年没有回家。年逾八旬的刘父一人在家，平常很少联系。李某住在山上，想搬入交通方便的地方居住。2010年6月4日，李某找到住在公路边的刘父协商，称已与其子刘某联系同意，要求买下刘某的五间土木结构房屋，几经协商与刘父达成协议：刘父将五间房屋作价15000元，并附带土地、山林一并转让给李某。刘父仍可住一间房屋直至“百年归山”。如一方违约，承担5000元违约金。合同签订后，刘父收款并交付房屋，李某付款搬家入住，并耕种土地。刘父称土地使用证在几次搬家时遗失，致使房屋无法过户。2011年4月，刘父病重，刘某回家探视，方知房已易主，问明原由后表示不同意卖房。于是找卖主李某协商要求收回房屋未果，刘某将其父和李某诉至法院，请求撤销合同。

　　法院审理认定，刘父无权处分而处分儿子房产，事后也未取得刘某的追认，所签合同属可撤销合同，李某以刘父的行为构成表现代理，因而合同有效的答辩理由不能成立，判决撤销房屋买卖合同，双方各自返还购房款和房屋，刘父赔偿李某5000元的违约金，判决后双方均表示不上诉。

　　本案争议焦点：刘父是否有权处分儿子房产?其处分行为是否构成表见代理?

　　一、刘父无权处分儿子刘某的房屋

　　根据物权法的规定，物权法定原则，房屋是不动产，国家对不动产实行统一登记制度。本案中，刘父以自己名义将刘某五间房屋作价处理，且履行了交付，但房屋所有权没有变更登记，事实上，刘父与李某也无法履行房屋的变更登记，缺少合同的主体刘某是无法完成的。对物权的处分权只有物权所有人才有权处分，其他人的处分，必须得到物权所有人认可或追认，即使成年人的父母也不能获得处分权利，刘父在处分房屋的行为中，刘某并不知情，事后也未追认，故其处分行为无效，属无权处分人。

　　二、合同是无效还是可撤销

　　《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种法定情形，一是强调公共利益，二是非法和恶意行为，三是违反强制性规定。对主张合同无效有严格的限制。本案房屋买卖合同不具有上列情形，故不应确认为合同无效。但是否具备可撤销合同要件，从案情看具有李某欺诈性，李某谎称已与刘某联系，而刘某对卖房事前并不知情，且已知刘父无法提供土地使用证，而仍买卖房屋，使合同签订履行，具有促成交易行为的故意。根据《合同法》第五十四条第二款规定，李某一方以欺诈手段，使刘父在违背真实意思的情况下订立了合同，受损害方刘某可请求撤销合同。

　　三、李某能否善意取得房屋

　　《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。(一)受让人受让该不动产或者动产是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。李某买房住居是善意的，也支付了合理的对价，并已交付履行了合同，只是没有转移变更登记，似乎看起来，符合善意取得的要件，但缺乏应变更房屋所有权变更登记而未登记，本案房屋所有权依法有权追回。故李某的行为不能善意取得该房屋。

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