导读： 实践中“一房二卖”的情况时有发生，而且双方签订的合同往往也都是有效的，在这时哪方能买到房关键就看是否办理了过户登记，如果已办理了过户登记，则房屋的所有权发生转移，另一方只能要求房东承担违约责任赔偿损失。为避免这样的买房风险，买房人在签订完合同付完房款后，应同时办理过户登记，不能有任何拖沓。

　　[案例]

李某打算购买一套二手房，他通过房屋中介联系到张某，张某将其离市中心不远处的一套100多平米的老宅卖与了李某，双方约定：房屋总价60万，3日后交房，李某在交房之日付清全部房款。3日后，张某将房屋钥匙交与李某，李某也当即付清了全部款项。当李某要求去房屋登记部门办理过户手续时，张某声称，因最近有急事，等办完事情后回来再去办理，于是李某只好耐心等待。随后张某又碰到王某，王某得知张某欲卖房之事，表示愿以65万的价格购买张某的房屋，王某并不知张某已将房卖与李某。张某欣然应允，两人迅速签订了合同，并办理了过户手续。李某得知此事后，认为张某和其签约在先，并且其房款已交，张某和王某所签合同应属无效，要求张某继续履行合同，而王某则认为房屋产权已转至其名下，归其所有，李某无权继续居住在内，应尽快搬出。双方各执一词，争执不下。

　　[评析]房屋买卖合同是一类相对比较特殊的买卖合同，普通货物的买卖，其所有权自交付之日起便发生转移，而房屋的买卖，其所有权并不是通过简单的交付就可以转移，而必须经过房屋登记机关的过户登记才发生转移。本案中，张某和李某、王某所签的合同均不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，都是有效的，这便涉及到合同履行问题。根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，张某应按照合同约定分别向李某和王某履行交房义务，但房屋只有一个，张某在将房屋过户给王某后，便无法再对李某履行交房义务，因此，李某不能再要求张某继续履行合同，只能要求其承担违约责任或解除合同。

　　避免一房二卖风险

　　首先，在签订完合同付完房款后，应同时办理过户登记，不能有任何拖沓;其次，在合同中应约定明确的违约责任或违约金，一旦房东违约，可以按照约定违约条款向房东索赔;第三，在合同中约定定金条款，如果房东违约，可以向其主张双倍返还定金。这样，如果碰到“一房二卖”的情况，能把自己的损失降到最低。

　　另外，《物权法》对不动产的买卖规定了预告登记制度，如果不能及时办理过户手续，也可以向房屋登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

经典推荐：

商品房预售活动中的欺诈情形

商品房预售合同的陷阱