一、合同的有效与无效

　　所谓合同效力是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方的强制力，因此发生法律效力的合同首先是依法成立的合同。合同成立是指合同符合一定的要件而被法律认为客观存在的事实。合同成立所具备的条件包括：﹙1﹚有双方当事人;﹙2﹚当事人须对合同的主要条款达成合意;由此可以看出合同成立是客观事实，而合同效力则是法律按照当事人的合意赋予已经成立的合同以法律效力，从而在法律角度对合同予以评价。通过法律对合同的评价，合同可分为：有效合同、无效合同、可撤销、可变更合同和效力待定的合同四种。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条之规定:　有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。由此可以看出依法成立的合同如不存在第五十二条规定的无效情形自成立时生效，如存在无效情形则自始无效。就本案而言，笔者认为:甲与丙签订的购房合同系当事人双方真实意思表示的合意，并且没有违反《合同法》第五十二条有关合同无效的相关条款，因此应认定购房合同有效。

　　二、侵犯承租人优先购买权是否当然导致合同无效

　　承租人优先购买权是优先购买权的一种，是指租赁关系中，出租人出卖出租房屋时，在同等条件下，承租人依法享有优先于其他购买人购买该房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承担人在同等条件，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。因此，出租方与购房人所签订的购房合同并不当然无效，只有承租人主张(即通常所说的诉)合同无效，才适用《民通意见》第一百一十八条，认定合同无效。就本案而言，原告出租方起诉要求确认其与第三人丙的房屋买卖合同有效的诉讼请求(本诉)，被告承租方没有提出反诉，即没有诉，依据“告诉才处理 ”的原则，承租方没有告诉，法院不予受理，即法院不能主动作出“购房合同无效”的裁判。因此，侵犯承租人优先购买权并不当然导致合同无效。

　　三、承租人优先购买权制度是否有违物权行为的无因性

　　承租人优先购买权制度是法律赋予承租人的一项权利，旨在保护承租人在物权变动中同等条件下的优先权，保证承租人对房屋相对稳定的使用权，最大限度地保证房屋的所有权与使用权的一致。物权变动是物权发生、转移、变更和消灭。引起物权变动的原因包括：民事法律行为、事实行为与事件、行政行为或法院判决。作为引起物权变动原因的法律行为，在德国法系国家中被称为物权行为。关于物权行为的概念和构成，学界存在争议，主要有以下几种观点：⑴目的说：认为物权行为是以物权变动为目的的法律行为;⑵内容说: 认为物权行为是以物权变动为内容的法律行为;⑶要件说：认为物权行为是以物权行为的构成要件的法律行为;⑷效果说：认为物权行为是发生法律效果的行为;⑸目的与要件结合说：认为物权行为是以物权变动为目的并须具备意思表示及交付或登记两项要件的法律行为。所谓物权行为之有因或无因，是指物权行为的法律效力是否受债权行为的影响。依物权无因性理论，原因行为即债权行为的不成立、无效或被撤销，并不影响物权行为的效力。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。此规定是物权无因性的法律依据。由此我们可以看出，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权本身的设立、变更、转让和消灭是两个相互区别的概念。前者适用有关合同法的规定，而后者适用有关物权变动的公示公信原则，所以未经公示的物权只是不发生物权变动的效果，但物权合同仍然有效，当事人可以依据合同主张违约责任。而承租人优先购买权制度的设立，一方面使承租人作为购房合同的第三人拥有了干涉合同当事人意思自治的权利，有违私法精神;另一方面其混淆了原因行为与物权行为，将承租人的优先购买权作为原因行为成为导致物权合同无效的条件，使当事人在丧失物权的同时也丧失了主张合同权利的权利。因此，笔者认为：承租人优先购买权制度有违《物权法》有关物权无因性的相关制度，一定程度上增加了交易的不确定性，恰恰侵害了合同当事人的合法权益。

　　四、保护承租人优先购买权的同时可能限制出租人的处分权

　　因出租人是房屋的所有权人，享有完整的所有权的全能，包括：占有、使用、收益、处分。出租人将房屋出租，行使了收益权，同时将使用权让与承租人，但承租人仅享有对房屋的使用权，而出租人作为房屋所有权人仍然享有使用权以外的其他全能(包括处分权)，所以出租人理应享有房屋的处分权(包括出卖房屋的权利)。承租人优先购买权制度在维护合法有效的租赁关系，保护承租人优先购买权的同时，某种程度上限制了出租人的处分权，使出租人丧失了自由交易的权利，限制了物的流转。虽然依法律规定出租人在出卖房屋时有“通知”的义务，以确定承租方是否有意购买，但在司法实践中，对于是否“通知”的确认及“同等条件”的操作还不够完善，从而导致出租方与第三人的买卖合同归于无效，第三人既得不到物权，又不能按合同约定追究违约责任，可谓苦不堪言。就本案而言，甲作为房屋所有权人理应有权决定出卖自己的房产及选择买主。承租人优先购买权制度的设立使得甲出卖自己房屋的处分行为处于不确定状态，一旦承租人主张房屋买卖合同无效，则自己的处分行为即归于无效，第三人也会因买卖合同无效而丧失物权及合同的相关救济权利，仅能就已支付的定金依据欠款的有关规定要求返还，而不能适用买卖合同中有关定金罚则的约定，出现当事人权利保护的明显偏废。