征民意征收补偿修改较大

　　对修法的主导思路，法制办在昨日同时公布的草案说明中表示，条例关系到现代化建设的全局，核心是要统筹兼顾公共利益和被征收人利益，既要使公共利益需要得以实现，又要使被征收人的利益得到切实保护。政府为了公共利益需要征收房屋，不能使被征收人利益受到损失，应取得民众的理解和支持。

　　和上次征求意见的草案相比，此次的草案在公共利益界定和征收补偿上作出了较大的修改。

　　在房屋征收的核心之一补偿问题方面，草案明确了对被征收人的补偿标准。在上次征求意见中，13000多条意见涉及补偿问题。

　　一次征求意见稿规定：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　法制办表示，该条的本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。

　　为消除歧义，二次征求意见稿作出了一系列的规定予以明确，法制办表示，这些规定可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，保障被征收人的生活水平不降低，不使为公共利益作出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏。#p#分页标题#e#

　　公共利益界定仍有“弹性”

　　公共利益界定，在过去数年中一直是个争议不止的问题，物权法立法时就因难以界定而未能采取列举方式界定。

　　在一次征求意见稿中，对公共利益采取了列举的方式界定，不少学者当时对危旧房改造等是否属于公共利益展开了争论。

　　法制办此次表示，公共利益的界定必须考虑国情。而在社会主义市场经济条件下，建立公共服务供给的社会和市场参与机制是必然趋势，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。法制办认为，只要对被征收人按照房地产市场价格给予公平补偿，公共利益和被征收人的利益就不会对立，而是可以统一的。

　　实行司法“强拆”制约政府

　　在此前学者们多次提出不同意见的行政强拆问题上，二次征求意见稿将措辞修改为强制搬迁，并将该权力赋予法院行使。

　　二次征求意见稿的一个重要的制度设计为在政府和建设单位间设立了征收实施机构。法制办表示，现行建设单位是拆迁人，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。

　　设立征收实施机构旨在控制征收人和建设单位间过于紧密的利益联系。

　　■ 揭秘

　　拆迁“变法” 三年千人论证

　　事实上，条例的修改工作自2007年即已开展。

　　国务院法制办参与立法工作的人士表示，从2007年至今，国务院领导对于该工作作出的有关批示达53次。1月29日公开征求意见后，国务院领导明确表示，法制办“在修改过程中，组织专家对难点问题逐项攻关。”

　　上述人士介绍，在近一年时间里，法制办与发改委、国土部和住房与城乡建设部成立工作组共同承担条例制订工作。

　　在对6万多条意见整理分析后，法制办频繁召开各种座谈会，听取地方政府、有关部门、专家、被拆迁人、开发商、拆迁公司、评估机构等各方面的意见。

　　为照顾地区差异，工作组选择东、中、西部的大、中、小城市多次召开城市政府负责人座谈会和法律、经济、土地、规划、评估等方面专家参加的论证会。和上述座谈会不同的是专题研讨会，涉及公共利益界定、房地产价格评估、房屋征收程序、补偿等问题。

　　上述人士介绍，从着手研究起草条例后，除工作组研究讨论会议，召开了43次各类座谈会、论证会，共达1070人次参加。在公开征求意见后的座谈会、论证会27次，760多人次参与。#p#分页标题#e#

　　■意见提交方式

　　(一)登录“中国政府法制信息网”(网址：http://www.chinalaw.gov.cn)，通过网站首页左侧的《法规规章草案意见征集系统》，对第二次公开征求意见稿提出意见。

　　(二)信函寄至：北京市1750信箱(邮政编码：100017)，并请在信封上注明“国有土地上房屋征收与补偿条例征求意见”字样。

　　(三)电子邮件发送至：fwzs@chinalaw.gov.cn

　　拆迁“变法”大事记

　　1991年6月

　　《拆迁条例》公布

　　国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》，当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。

　　2001年6月

　　《拆迁条例》修改

　　修改后的《拆迁条例》颁布并沿用至今，但仍未区分公益和商业拆迁，其运作模式依然沿袭了建设单位向政府申请拆迁许可、获批后实施拆迁、发生纠纷由政府裁决、被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法。

　　2004年3月

　　《宪法》增“征用补偿”

　　《宪法》第四次修正案增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。

　　2007年3月

　　物权法规定“拆迁补偿”

　　《物权法》规定：为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。

　　2009年12月7日

　　学者建言审查《拆迁条例》

　　北大五名法学学者沈岿、王锡锌、姜明安、钱明星和陈端洪向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。

　　2009年12月16日

　　国务院法制办研讨草案

　　国务院法制办组织座谈会，邀请了包括北大的这五名学者(其中陈端洪因事先安排有事而未出席)在内的专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。

　　2009年12月29日

　　全国人大组织座谈“修法”

　　全国人大法工委邀请这五名学者就修改拆迁条例进行座谈，直言最近有些地方突击拆迁现象严重，建议全国人大法工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。#p#分页标题#e#

　　2010年1月29日

　　“新拆迁条例”

　　首次征民意

　　国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，向社会公开征求意见。

　　2010年12月15日

　　“新拆迁条例”再度征民意

　　国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。

　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　任何单位和个人不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　【条文摘录】

　　【法制办说明】

　　按照现行条例的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。据住房和城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2%左右，强制拆迁过程中出现的恶性事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。

　　对此，二次征求意见稿规定由政府申请法院强制执行，取消了行政强制拆迁。这样规定，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

　　【专家解读】

　　沈岿(北大法学院教授)：实施司法拆迁，至少在理论和程序上，法院要对行政决定的征收有一个审查过程，如果不是公共项目和明显违法的，在理论上可以不支持行政机关的决定，这是有利于被征收人的。

　　当然，强制搬迁或者说强拆并不一定就是“暴力”和“野蛮”。之所以公众将强拆同暴力联系起来，是因为当前现实中的确发生了这类事件。因此新法规还明确地规定暴力野蛮拆迁的法律责任，明确暴力拆迁有可能涉及刑事责任、行政责任和民事上的损害赔偿责任等。

　　但是，司法部门并不愿意介入强制拆迁，因为现实中法院判决的独立性是个问题。很多法院可能因为扛不住政府部门的压力，行政部门向法院提出申请只是走过场。这个问题最终通过推动司法改革来实现。

　　■ 观点

　　地方法官 “法院需权衡法理与情理”

　　在部分情况下，合议庭一般不会轻易裁决

　　对于司法拆迁取代行政拆迁，司法部门工作人员会怎么看待?广东茂名一家地方法院行政庭庭长表示，政府责令相关单位进行拆迁与法院强拆不完全一样，其他执法部门在程序上和具体操作细节上与法院不同，暴力拆迁的情况多一些，相比之下法院强拆的程序更严格更规范，也更透明。#p#分页标题#e#

　　根据新条例规定，今后的强制拆迁只能由政府向法院申请，由法院来执行。该庭长坦言，对于法院而言，这样将面临更大的压力。首先是法院工作量将急剧增加，除了需要更多执行人员外，还将投入相应的财力、物力。

　　其次，从实践来看，法院也将面临更多难题，如何在法理与情理之间裁量，会让法院为难。比如，强拆有可能会引发一些社会问题，尤其是一些强拆后将无房可住的人，如果政府申请司法强拆的话，拆还是不拆?在这种情况下，合议庭一般不会轻易裁决，当会谨慎在法理与情理之间权衡。

　　地方官员 “司法强拆减轻政府压力”

　　政府不反对司法强拆，实施司法强拆，政府“省事”

　　针对条例第二次征求意见稿变“行政强拆”为“司法强拆”的问题，昨日辽宁省沈阳市一位曾经负责拆迁的基层拆迁办主任在接受记者采访时，对此表示欢迎。

　　“实际上政府是不反对司法强拆的，实施司法强拆，政府‘省事’。”他告诉记者，以往行政强拆时，作为基层的拆迁官员是受“夹板气”的，一方面上面要求限时拆迁完毕，另一方面被拆迁老百姓都希望更多补偿，不愿意搬迁。一些地方之所以出现暴力拆迁，根源就在于这个原因。

　　“我们其实是不怕拆迁户在合理范围内多要一点面积和补偿，就怕他们不切实际的蛮要，而且没达到目的坚决不搬。”该人士认为，如果条例实施，拆迁出现纠纷时，双方直接走司法程序，法院来决定是否强拆，这将给政府拆迁部门减轻很大压力。如果有一些“狮子大开口”的拆迁户走了司法程序后仍然不搬，就可以由司法部门出面实施强制拆迁。

　　该人士认为，如果新条例出台，他相信无论是拆迁方还是被拆迁方都会非常欢迎。老百姓也会更愿意配合，因为他们会觉得整个拆迁过程更加公正。

　　对于强制拆迁产生的根本原因———“房屋补偿”，该人士称，从他以前的工作情况看，目前大城市拆迁补偿的金额已经和市场价格相当接近，可能一些城乡接合部或者小城市偏低。条例从国家层面进行制度性约束后，在补偿问题上，地方政府也会按照市场估值公平的予以补偿，强制拆迁发生的可能性会大大降低。

　　被征收人自选房产评估机构

　　【条文摘录】

　　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。#p#分页标题#e#

　　对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位或者个人不得干预。

　　【专家解读】

　　高喜善(北京首佳房地产评估有限公司董事长)：在征收补偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关重要的作用。根据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征收人的权益。如果对评估价格不满意，被征收人可以提出复核，复核不满意还可以提出鉴定，评估不满意，被征收人就不会搬，按照征求意见稿，政府也不能强拆，最后必须由法院裁决，我们应该相信法律还是公正的。

　　而目前的现状是，一些评估公司受到的干扰也不在少数。拆迁人雇评估公司，但是他希望补的钱少，拆得快，这就可能会对评估公司造成干扰。

　　如果避免评估公司存在违规行为?建议由建设部门出台拆迁评估合同的示范文本，做到权利和义务的匹配，如果评估公司瞎评估、乱评估，可以采取多种措施进行管理，比如吊销营业执照，评估人员也可能会被取消职业资格。

　　■ 建议

　　商铺估值应考虑租金收益

　　专家认为，若故意或者过失压低评估价格，评估机构应承担责任

　　按照征求意见稿的要求，被征收的房屋价值补偿“不低于市场价”，这一规定暗含的意思是，被征收房屋的价值，可以比市场价高。但是在操作中，民宅的价值可能相对容易评估，商铺的价值又如何界定?

　　高喜善认为，被征收人的征收行为是被动的，既然是征收，就不应该比正常买卖和市场化的拆迁补偿低，不能让被征收人的利益受损失。“我想在评估时，要充分体现被征收房屋的价值。”

　　对于民宅来说，在实际操作中，评估公司有市场比较法，同样的民宅要比较其周边相似的物业。但高喜善强调，评估的参考值有很多，比如地段、面积、装修情况等，所以不可能出现价格完全相同的两个房屋。

　　对于商铺，在评估时也要将其收益考虑其中，可以将周边相似物业的租金考虑其中。高喜善举例说，比如买一个商铺，一年租金5万，与其相同的周边民宅市价为80万，这样评估的时候，就要考虑这一点，比如参考剩余的土地出让年限，租金是递增还是递减，这都需要估价判断，或许评估后这一商铺的评估价为100万。#p#分页标题#e#

　　北京李晓斌律师事务所主任李晓斌还认为，应该促成评估机构的独立性和评估方法的科学性，同时加强其法律责任，应制订保证其独立、公平、公正、科学的原则和机制，同时也要适当展开司法监督，让这些机构独立承担民事责任。比方说，如果评估机构故意或者过失压低评估价格，就应该承担责任。北京上海大城市参照的案例多，误差不会大，但小地方可参照的案例少，可能会出现误差。

　　评估机构可摇号投票确定

　　专家称，若被征收人放弃选择评估机构时，需要有更细致办法

　　按照征求意见稿要求，“房屋征收评估办法，由国务院住房城乡建设主管部门制定”，高喜善说，但这种被征收人确定评估机构的办法，在实际操作中，必然有一些问题需要明确。

　　高喜善举例，在一些大的工程上，比如要修铁路，沿线涉及几家零散的被拆迁户，他们既不是在同一个乡，甚至不是同一个市，如何选定评估机构?

　　再比如在评估机构的选择上，对有资质的机构抽签、摇号都相对容易，但是如果要投票，多少比例的人到场才可以保证投票的有效?

　　高喜善认为，不大可能每一户都分别选定自己满意的评估机构，必须要有统一的标准和规范，比较有可能通过投票、摇号或者抽签的方式，来确定评估公司。

　　另外，评估机构由被征收人确定，如果就是不想拆，被征收房屋的所有人就是不选则评估机构，那怎么办?所以需要政府制定各种情况，被拆迁人在什么情况下是选择放弃了自己选择评估机构的权利，这就需要更加细致的办法出台。

　　【条文摘录】

　　对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。

　　1 房屋价值由评估确定

　　【法制办说明】

　　征求意见稿规定：“根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。结合社会各界所提意见，二次征求意见稿规定，“补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

　　【专家解读】

　　王轶(中国人民大学法学院教授)：有两个好处：1、征收补偿成本提高，会对政府作出征收决定产生事实上的制约作用。做征收决定时要考虑好是否有足够的资金支持;2、以往在征收拆迁中，大多数情况不是被征收人不同意征收，而是对补偿不满意，确定这样的标准，对于缓解利益紧张关系，保护被征收人合法权益有积极作用。#p#分页标题#e#

　　【条文摘录】

　　征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿。

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　2 征收要补偿停业损失

　　【法制办说明】

　　征求意见稿规定，对停产停业损失给予适当补偿。为切实保障被征收人合法权益，增强条例可操作性，二次征求意见稿将“适当补偿”修改为根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业损失的补偿。

　　【专家解读】

　　王轶：新拆迁条例二次征求意见稿比上次的征求意见稿完善了很多，包括搬迁和临时安置的费用，有的房屋是经营性的，停产停业的损失也要补。

　　李晓斌(北京李晓斌律师事务所主任)：上次的征求意见稿只规定了补偿，现在增加了“公平”二字。原来没有补偿具体事项的组成，现在明确了补偿包括三个部分。

　　【条文摘录】

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　3 旧城改建“回迁”应就近

　　【法制办说明】

　　二次征求意见稿对“回迁”进一步作了明确，规定因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。此外还规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，政府应当优先给予住房保障。就是说，政府除给予补偿外，还应优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。

　　【专家解读】

　　沈岿(北京大学法学院教授)：这次特别增加了一个被征收人“回迁”的权利。上一稿只是规定“危旧房改造的被征收人有权利回迁”，但“回迁”是一个什么概念，没有规定清楚。新版草案中，对“回迁”作了明确的规定，就是迁到“被征收人原先的被征收地段或者邻近地段”。这样，“回迁”不至于一下子搬到很远的地方去。也有些人提出要回迁到多少公里以内，以防止政府机关偷换概念，但各地的情况差异太多，做这样一个限定不太合适。此外，这次的意见稿对被征收人的补偿细节考虑要多一些。比如，在“住房保障”这一块特别提出，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。#p#分页标题#e#

　　【条文摘录】

　　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向全体被征收人公布。

　　4 分户补偿情况拟公布

　　【法制办说明】

　　有意见主张补偿协议应公布，防止暗箱操作，也有意见反对公布，主张保护被征收人隐私权。

　　【专家解读】

　　王建文(北京时代九和律师事务所合伙人)：征收补偿档案是非常完整的，但在现行拆迁中，很多拆迁人不公开档案，有时连户主本人都查不到。比如被拆迁人之间发生争议，提起民事诉讼，但档案不公开，就什么证据都没有。另外，拆迁补偿时，市民不知道对方的补偿标准，因为不公开，互相猜疑，就可能不搬离。我认为这是政府给予的补偿，不属于商业秘密，更不是秘密财产，所以不会涉及侵害隐私。

　　【条文摘录】

　　保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，下列情形之一：1国防设施建设的需要;2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;3由政府组织实施的科教文卫体、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;4为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的旧城区改建的需要;6国家机关办公用房建设的需要;7其他公共利益需要。

　　1 公共利益因事因时而定

　　【法制办说明】

　　公共利益的界定，必须考虑国情。在我国经济社会发展的现阶段，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合最广大民众的根本利益，是公共利益的重要方面;遏制房价过快上涨、稳定房价，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。在社会主义市场经济条件下，建立公共服务供给的社会和市场参与机制是必然趋势，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。不能因医院、学校、供水、供电、供气、污水和垃圾处理、铁路、公交等收费就否认这些项目的公共利益属性。保障性安居工程建设和旧城区改建，与广大城镇居民生活、工作密切相关，这些项目既改善了城镇居民居住、工作条件，又改善了城市环境，提升了城市功能，也属于公共利益的一个方面。实现科学发展、严格保护耕地，要通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，加以调控。只要对被征收人按照房地产市场价格给予公平补偿，公共利益和被征收人的利益就不会对立，而是可以统一的。#p#分页标题#e#

　　【专家解读】

　　沈岿(北京大学法学院教授)：在公共利益上无法穷尽列举，但除了列举，公共利益的判断还有一个当时当地的问题。不是说不在列举中的公共利益的征收就不能进行，如果当地民众都认可，特别是经过一定的机制得到绝大多数民众的认可，有公平的补偿，这时候也是可以进行征收的。公共利益还是因事因时来定。

　　李晓斌(北京李晓斌律师事务所主任)：“公共利益”没有像上一稿简单列举，而是有一个实质性的标准，“保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，定义尽管还不全面，但却是现实中能够提炼出来的比较准确的揭示公共利益的内涵。

　　【条文摘录】

　　市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，确定房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　市、县级人民政府房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担本行政区域房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构应当在委托范围内承担具体工作，不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。

　　2 禁止建设单位参与拆迁

　　【法制办说明】

　　房屋征收实施机构是受房屋征收部门委托承担房屋征收与补偿具体工作的机构，公开征求意见中涉及房屋征收实施机构的意见共2454条。

　　二次征求意见稿在征求意见稿规定政府是征收补偿主体、取消建设单位拆迁的基础上，进一步明确，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

　　【专家解读】

　　李晓斌(北京李晓斌律师事务所主任)：征收过程中编制方案、入户调查等事务性工作很多，沟通协商技术性工作也很多，以前都是由拆迁公司或建设单位来做，这里存在一个单位定性的认识，现在只写“委托关系”，并在委托权限内开展工作，不以营利为目的，那么这是个常设的事业单位，还是临时受委托?还是可以是个企业法人?这些都不能从这个征求意见稿里得出是或不是的答案，需要在今后的研讨中去解决。

　　另外，虽说不以营利为目的，但这些工作有成本，成本多少恰到好处?超过多少属营利?都需要研究。公告房屋征收范围后，暂停办理相关手续的期限最长不得超过1年，但现实案例时常出现一年都实施不下来的情况。#p#分页标题#e#

　　沈岿(北京大学法学院教授)：意见稿对暴力等方式野蛮搬迁活动是严格禁止的，并对由此带来的法律责任作了更加细致的规定。意见稿明确提出，如果暴力野蛮搬迁造成损失的，就要承担赔偿责任。如果行政机关工作人员出现这方面的问题，就要给予行政处分，构成犯罪的还要追究刑事责任。

　　【条文摘录】

　　保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划。

　　市、县级人民政府房屋征收部门拟定房屋征收范围、征收补偿方案，报市、县级人民政府。作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行风险评估。房屋征收范围、征收补偿方案公布征求意见，期限不少于30日。

　　房屋征收部门应当根据被征收人意见，对房屋征收范围、征收补偿方案进行修改，修改情况及时公布，并报市、县级人民政府。

　　3 征收前需进行风险评估

　　【法制办说明】

　　征收程序是规范政府征收行为、维护被征收人合法权益的重要保障，社会各界对此共提出11054条意见。

　　二次征求意见稿将征求意见稿有关危旧房改造需经90%被征收人同意和补偿方案需征得三分之二以上被征收人的同意、补偿协议签约率达到三分之二以上的方可生效的规定，修改为保障性安居工程建设和旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。

　　为了给被征收人提供充分的行政救济和司法救济途径，二次征求意见稿同时规定，被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。为了加强对房屋征收与补偿行为的监督，上级政府应当加强对下级政府工作的监督。

　　【专家解读】

　　沈岿(北京大学法学院教授)：现在在危旧房改造项目中的“征收”环节，去掉了第一次公开征求意见稿中的“90%”和“三分之二”程序“不合适”，在危旧房改造的项目中，经多数人同意就非常必要，这首先表现在公共利益的判断上。如果觉得这两个比例太大，可以根据情况适当降低比例，但仍要强调大多数人的同意，同时在补偿上要保证少数人的利益，也要平衡少数人的利益。当然在危旧房改造过程中不排除会有商业开发，这时候就要区分商业利益和公共利益。

　　王轶(中国人民大学法学院教授)：怎么能让别人决定我的房屋的命运呢，可能会出现多数人暴政的问题，操作上也有很大的难度。这不是一个妥当的设计，旧城改造现在纳入国民经济和社会发展规划，要经过人大，这个设计比90%的规定好，同时也期待着人大的工作比现在更加完备。