宅基地房屋买卖后拆迁补偿款分割纠纷

　　梁某系北京市昌平区回龙观朱辛庄村村民，吕某于2001年迁入朱辛庄村，现为该村居民。1995年梁某的婆婆龚某与吕某签订房屋买卖协议，龚某将自己位于朱辛庄村的209号院内的西瓦房四间及树木、院内附属物一并出售给吕某，售价为42000元。2007年瑞坤公司对朱辛庄村进行土地一级开发，该公司与吕某签订北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议，瑞坤公司将宅基地区位补偿款95万元、房屋及附属物重置成新补偿款26万元、各项补助及奖励费46000元全部支付给了吕某。吕某在买房后未办理宅基地使用权变更手续，该宅基地的使用人仍为龚某，朱辛庄村村委会亦对此予以书面认可，吕某购买的房屋已被拆除。梁某的丈夫于2005年11月死亡，龚某于2005年1月死亡。

　　2008年梁某以吕某和瑞坤公司为被告向法院提起诉讼，以不当得利为由请求返还宅基地区位补偿款95万元。

　　法院认为农村的宅基地属于集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系有关。拆迁中所涉及的宅基地区位补偿款正是对宅基地使用权的补偿。吕某虽然与龚某签订了房屋买卖协议，但是吕某并非朱辛庄村村民，其属于城镇居民，根据我国土地法有关规定，农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准占用集体土地建住宅。吕某在购买房屋后也未办理宅基地使用权变更登记手续，其取得宅基地区位补偿款没有法律依据，该宅基地区位补偿款属于朱辛庄村村民集体所有，村委会有权处分该区位补偿款。现村委会以书面形式确定区位补偿款属于龚某的法定继承人所有并无不当，法院予以认可。

　　梁某有权继承其丈夫应当继承的龚某的遗产份额，梁某要求返还区位补偿款于法有据，应予支持。考虑龚某与吕某在签订协议时双方均存在过错，拆迁给吕某造成一定损失及土地升值等客观情况，对返还区位补偿款的数额由法院酌情确定。

　　法院判决吕某返还梁某宅基地区位补偿款38万元。

　　北京房产律师提示：本案中梁某曾向法院提起诉讼要求确认龚某与吕某签订的房屋买卖协议无效，法院以梁某与合同没有利害关系为由予以驳回。在民事诉讼中准确区分法律关系，合理确定诉讼请求是相当重要的，必须予以充分重视，否则必然会对案件带来不利影响。再次提醒当事人必须重视律师在诉讼中的重要性和必要性。